Посуточная аренда кондо в Таиланде: что говорит закон о 30-дневном правиле
investing · 2026-07-11 · ≈ 5 мин
Hotel Act относит сдачу жилья менее чем на 30 дней к отельному бизнесу и требует лицензию. Разбираем, что это значит для владельца кондо на Пхукете и как зарабатывать на аренде легально.
Инвестору, который планирует сдавать кондо посуточно «как Airbnb», важно знать главное правило тайского рынка до покупки, а не после. Оно называется «правило 30 дней».
Что говорит закон
По Hotel Act B.E. 2547 (2004) сдача жилья гостям за плату на срок менее 30 дней считается гостиничной деятельностью и требует отельной лицензии. Аренда от 30 дней и дольше под действие закона не попадает (исключение прямо прописано в законе) — это обычный договор найма.
Для владельца отдельного кондо это означает: легально сдавать юнит посуточно или понедельно можно только в здании, у которого есть отельная лицензия. Обычный жилой кондоминиум такую лицензию, как правило, получить не может — требования к зданию (пожарная безопасность, планировка, сервисные стандарты) рассчитаны на отели. Дополнительно всё чаще против краткосрочной аренды выступают сами юридические лица кондоминиумов: правила дома могут прямо запрещать посуточную сдачу.
Чем рискует нарушитель
Штраф за работу «отелем без лицензии» — до 20 000 бат плюс до 10 000 бат за каждый день продолжения нарушения. С 2025 года проверки заметно активизировались, особенно в туристических локациях — жалобу может подать и сосед, и управляющая компания здания.
Как зарабатывать на коротких сроках легально
1. Юниты в проектах с отельной лицензией. Часть новостроек Пхукета изначально строится как condotel или брендированные резиденции под управлением отельного оператора — у таких проектов лицензия есть, и юнит легально работает в посуточном пуле. Как устроен этот формат — в статье о брендированных резиденциях. 2. Программы гарантированной доходности. В GRR-программах оператор берёт лицензирование и загрузку на себя, а собственник получает фиксированный процент — детали и подводные камни в разборе GRR. 3. Аренда от 30 дней. Месячные и сезонные сдачи полностью легальны для любого кондо. На Пхукете это рабочая модель: зимовщики и удалёнщики снимают на 1–6 месяцев, и в правильных районах такой спрос стабилен — сравнение районов под долгую аренду смотрите здесь.
Что проверить до покупки
- Есть ли у проекта отельная лицензия (или заявка на неё) — если план строится вокруг посуточной сдачи.
- Что написано в правилах кондоминиума о краткосрочной аренде.
- Какая модель у управляющей компании и кто несёт ответственность за соответствие закону — как выбирать УК.
- Честную математику дохода для выбранной модели — доход от аренды в Таиланде.
В каталоге мы отмечаем проекты с отельным управлением отдельно. Если сомневаетесь, подходит ли конкретный юнит под вашу модель аренды — спросите нас: проверим лицензию и правила дома до того, как вы внесёте резервацию.