Форма FET: документ, без которого иностранец не оформит квартиру в Таиланде
buying · 2026-08-10 · ≈ 5 мин
Foreign Exchange Transaction Form — бумага, которую выдаёт тайский банк при заходе валюты из-за рубежа. Без неё Земельный департамент не зарегистрирует freehold на иностранца. Разбираем механику.
Есть одна бумага, из-за которой сделки срываются на последнем шаге, — и большинство покупателей узнаёт о ней слишком поздно. Это форма FET.
Что это такое
Foreign Exchange Transaction Form (раньше её называли Tor Tor 3) — документ, который тайский банк выдаёт при получении иностранной валюты из-за рубежа с последующей конвертацией в баты. В форме фиксируются отправитель, получатель, сумма, валюта и — принципиально важно — назначение платежа.
Почему без неё не будет собственности
Закон о кондоминиумах разрешает иностранцу владеть квартирой на праве полной собственности (freehold), но требует доказать, что деньги на покупку пришли в Таиланд из-за границы в иностранной валюте. Форма FET и есть это доказательство.
При регистрации права Земельный департамент запрашивает её напрямую. Нет формы — регистрации freehold на иностранца не будет. И это не формальность, которую «решают на месте»: механизм заложен в законе.
Три ошибки, которые убивают сделку
1. Оплата с тайского счёта в батах. Самый частый и самый дорогой промах. Если у вас уже есть счёт в Таиланде и вы платите с него в батах, форма FET не возникает — конвертации валюты из-за рубежа не было. Деньги должны прийти извне и в валюте, конвертацию делает тайский банк на входе.
2. Неправильное назначение платежа. В поле назначения должно быть указано приобретение недвижимости с идентификацией объекта. Формулировки вроде «на личные расходы» или «помощь родственнику» делают форму бесполезной для регистрации.
3. Платёж от третьего лица. Отправитель и будущий собственник в идеале одно лицо. Перевод от друга, супруги или компании создаёт вопросы, которые придётся закрывать дополнительными документами, а иногда не удаётся закрыть вовсе.
Порог суммы
Форма FET оформляется банком при переводах от 50 000 долларов США или эквивалента. При меньших суммах банк выдаёт письмо-подтверждение (credit advice) с той же сутью. Практика: если сделка дробится на несколько платежей, документ нужен на каждый транш, и все они должны собраться в сумму сделки.
Как это выглядит по шагам
1. Подписываете договор с застройщиком, получаете реквизиты и точную формулировку назначения платежа. 2. Отправляете валюту из своего зарубежного банка на счёт застройщика или свой тайский счёт. 3. Тайский банк конвертирует валюту в баты и выдаёт FET. 4. Оригиналы форм передаются юристу для регистрации права. 5. В Земельном департаменте оформляется chanote (документ о праве) на ваше имя.
Полная последовательность сделки — в материале как купить недвижимость в Таиланде пошагово, а про варианты оплаты из-за рубежа — здесь.
О комплаенсе
Тайские банки, как и любые другие, проверяют происхождение средств. Готовьте подтверждение источника денег: документы о продаже другого актива, выписки, справки о доходах. Это стандартная процедура, а не придирка к конкретной национальности, и она заметно ускоряется, если документы собраны заранее.
Что проверить до первого платежа
- Точные реквизиты и формулировка назначения — письменно от застройщика, не со слов менеджера.
- Совпадают ли имя отправителя и будущего собственника.
- Готовы ли документы, подтверждающие происхождение средств.
- Понимает ли ваш юрист, кто и когда забирает оригиналы форм.
Если покупаете дистанционно, эти вопросы становятся ещё критичнее — разбор удалённой сделки в статье как купить квартиру на Пхукете дистанционно.
Данные актуальны на август 2026 года.
---
Сопровождаем сделку от резервации до получения документа о праве, включая правильное оформление платежей. Оставьте заявку — расскажем, как выглядит процесс именно в вашем случае.