Узуфрукт и суперфиций: малоизвестные права на землю в Таиланде и когда они полезны
law · 2026-08-10 · ≈ 5 мин
Помимо аренды у иностранца есть ещё два законных инструмента пользования землёй. Разбираем, чем узуфрукт отличается от суперфиция, что они дают и в каких сценариях применяются.
Когда речь заходит о доме с землёй, обсуждают обычно два варианта: долгосрочную аренду и компанию. Между тем тайское право содержит ещё два инструмента, о которых знают меньше, а применяются они в конкретных ситуациях вполне успешно.
Узуфрукт (usufruct, สิทธิเก็บกิน)
Право пользоваться чужой недвижимостью и извлекать из неё выгоду. Регистрируется в Земельном департаменте и вносится в титул.
Ключевые характеристики:
- Может устанавливаться на срок до 30 лет или пожизненно для физического лица.
- Даёт право пользоваться объектом и сдавать его в аренду, получая доход.
- Пожизненный узуфрукт прекращается со смертью узуфруктуария — он не наследуется. Это принципиальное отличие от аренды.
- Земля при этом остаётся в собственности владельца.
Где применяется на практике: чаще всего в семейных конструкциях, когда земля оформлена на супруга — гражданина Таиланда, а иностранный супруг получает пожизненное право пользования. Это законно и защищает интересы обеих сторон гораздо лучше, чем устные договорённости.
Суперфиций (superficies, สิทธิเหนือพื้นดิน)
Право владеть строениями на чужой земле. Тоже регистрируется в титуле.
Суть в том, что тайское право разделяет землю и постройку на ней как отдельные объекты. Суперфиций закрепляет: земля ваша, а дом — мой, и это зафиксировано публично.
- Устанавливается на срок до 30 лет или на срок жизни.
- В отличие от узуфрукта, может передаваться по наследству, если это предусмотрено.
- Часто используется в связке с арендой земли: аренда на землю плюс суперфиций на строение.
Как выбирать между инструментами
| Инструмент | Что даёт | Наследуется | Типичный сценарий | |---|---|---|---| | Аренда (leasehold) | пользование на 30 лет | по условиям договора | покупка виллы в проекте | | Узуфрукт | пользование и доход, до 30 лет или пожизненно | нет (при пожизненном) | земля на супруга-тайца | | Суперфиций | владение строением | да, при оговорке | дом на арендованной земле |
На практике эти инструменты комбинируются: например, зарегистрированная аренда земли на 30 лет плюс суперфиций на дом даёт заметно более прочную позицию, чем одна аренда. Подробно про аренду — в материале leasehold 30+30+30.
Чего эти инструменты не дают
Ни один из них не делает иностранца собственником земли. Это права пользования, а не собственности, и они:
- не позволяют продать землю;
- ограничены сроком;
- зависят от добросовестности собственника земли при истечении срока.
Поэтому для большинства покупателей квартира в кондоминиуме во freehold остаётся самым простым и надёжным вариантом, а земельные конструкции имеют смысл, когда нужен именно дом.
Важное предупреждение
Эти инструменты не являются заменой законному оформлению и не превращают номинальную схему в легальную. На фоне кампании 2026 года против номинальных компаний попытки «упаковать» серую структуру в узуфрукт не решают исходную проблему.
Каждая из конструкций требует индивидуальной проработки с тайским юристом: формулировки договора здесь определяют всё, а типовые шаблоны из интернета регулярно оказываются нерабочими.
Данные актуальны на август 2026 года. Материал носит справочный характер.
---
Объясняем по каждому объекту, какая юридическая конструкция применяется и что именно вы получаете. Оставьте заявку.