Freehold vs Leasehold в Таиланде — что выбрать инвестору
Покупка · 2026-05-16 · ≈ 7 мин
Полная собственность и долгосрочная аренда — два разных права с разной ликвидностью, наследованием и горизонтом. Разбираем, чем они отличаются и что выбрать под вашу задачу.
Это первое, в чём нужно разобраться иностранцу, покупающему недвижимость в Таиланде. От выбора между этими двумя формами зависит и надёжность вложения, и то, за сколько вы продадите объект через несколько лет.
Freehold — полная собственность
Что это. Право собственности на квартиру, бессрочное и наследуемое. Вы вписаны в титул, вы распоряжаетесь объектом.
Кому доступно. Иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме во freehold при условии, что иностранная квота корпуса не превышает 49% от общей продаваемой площади. Как проверить остаток квоты — в материале иностранная квота 49%.
Обязательное условие. Деньги на покупку должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте с оформлением формы FET. Без неё Земельный департамент не зарегистрирует право иностранца — это норма закона, а не формальность.
Что нельзя. Землю иностранец во freehold не получает. Это касается вилл и домов: земля под ними оформляется иначе.
Leasehold — долгосрочная аренда
Что это. Зарегистрированное право пользования на срок до 30 лет, вносимое в титул. Часто предлагается по схеме «30+30+30» — с договорными опционами на два продления.
Ключевой нюанс. Законом гарантированы только первые 30 лет. Опционы продления — это обязательство второй стороны по договору, а не автоматическое право. Подробный разбор механики и того, как усилить свою позицию в договоре, — в материале leasehold 30+30+30.
Где применяется. Виллы и дома с землёй; квартиры сверх исчерпанной иностранной квоты.
Сравнение
| | Freehold | Leasehold | |---|---|---| | Срок | бессрочно | 30 лет + опционы | | Наследование | стандартное | по условиям договора | | Ликвидность при перепродаже | выше | ниже | | Доступность | квартиры в пределах квоты | виллы, земля, квартиры сверх квоты | | Цена | обычно выше | обычно ниже |
Что это значит на практике
Ликвидность. Круг покупателей на freehold шире. Более того, чем меньше остаётся срок аренды у leasehold-объекта, тем уже становится этот круг — и тем труднее продажа. Это стоит учитывать при планировании стратегии выхода.
Цена. Leasehold обычно дешевле при прочих равных, и это честная плата за более слабое право. Проблема возникает, когда leasehold продают по цене freehold.
Дефицит работает на вас. Если в корпусе квота freehold исчерпана, ваш юнит с полной собственностью становится дефицитным товаром — следующий иностранный покупатель сможет получить freehold только у таких владельцев, как вы.
Как выбрать
Freehold, если: покупаете квартиру, важна надёжность и наследование, планируете продавать иностранцу, горизонт длинный или неопределённый.
Leasehold, если: нужен именно дом с землёй, вы понимаете и принимаете ограничение по сроку, договор проработан юристом и содержит права передачи и наследования.
Чего делать не стоит
Оформлять землю через тайскую компанию с номинальными акционерами. Схема всегда была нарушением закона, а в 2026 году по ней ведётся масштабная правоприменительная кампания с изъятием земли — подробности в материале кампания против номинальных компаний.
Законные альтернативы для земли, помимо аренды, — узуфрукт и суперфиций.
Что проверить до депозита
- Какая форма права указана в договоре резервации — письменно.
- Есть ли свободная иностранная квота в конкретном корпусе.
- Если leasehold — срок, права передачи, наследования и субаренды.
- Зарегистрирован ли проект как кондоминиум (разница с апарт-отелем).
Данные актуальны на август 2026 года.
---
По каждому объекту в каталоге говорим прямо, какую форму права вы получаете и почему. Оставьте заявку — подберём варианты с подтверждённым freehold.