Leasehold в Таиланде: как на самом деле работает схема 30+30+30
law · 2026-08-10 · ≈ 5 мин
Долгосрочная аренда — законный способ для иностранца пользоваться землёй и виллой. Но продления не гарантированы законом. Разбираем, что реально защищено, а что зависит от доброй воли.
Leasehold — второй по распространённости способ для иностранца получить недвижимость в Таиланде и главный, если речь о доме с землёй. Разберём, что он даёт и где его границы.
Базовая конструкция
Закон Таиланда позволяет регистрировать договор аренды недвижимости на срок до 30 лет. Договор регистрируется в Земельном департаменте и вносится в титул — это принципиально: незарегистрированная аренда сроком свыше трёх лет юридической защиты в полном объёме не даёт.
Популярная формулировка «30+30+30» означает: 30 лет зарегистрированной аренды плюс договорные обязательства арендодателя продлить её ещё дважды.
Где именно проходит граница защиты
Вот ключевой момент, который добросовестный агент обязан проговорить: законом гарантированы только первые 30 лет. Опционы на продление — это договорное обязательство второй стороны, а не автоматическое право.
Что это значит на практике:
- Если арендодатель через 30 лет откажется продлевать, у вас останется иск о нарушении договора, но не автоматически продлённое право пользования.
- Если земля за это время сменит собственника, обязательства прежнего владельца по продлению новому переходят не всегда — здесь многое зависит от конструкции договора и от того, что зарегистрировано в титуле.
- Наследники арендодателя тоже могут занять иную позицию.
Это не значит, что leasehold плох. Это значит, что горизонт планирования по нему — 30 лет с высокой определённостью и дальше — с меньшей.
Что можно усилить в договоре
Грамотно составленный договор заметно улучшает позицию арендатора:
1. Регистрация в Земельном департаменте — обязательна, без обсуждения. 2. Право передачи (transfer/assignment) — возможность продать свои права аренды третьему лицу. Без него актив почти неликвиден. 3. Наследуемость — прямо прописанное право передачи по наследству. 4. Право сдавать в субаренду — если планируете сдавать виллу. 5. Отдельное оформление строения. Земля и дом в Таиланде — разные объекты права: дом может принадлежать иностранцу, даже когда земля арендуется. Это заметно усиливает позицию. 6. Предоплаченные продления и фиксированная символическая плата за них.
Как это соотносится с freehold
| | Freehold (кондо) | Leasehold | |---|---|---| | Срок | бессрочно | 30 лет + опционы | | Наследование | стандартное | по условиям договора | | Ликвидность | выше | ниже | | Доступно для | квартир в пределах квоты 49% | вилл, земли, квартир сверх квоты |
Подробное сравнение — в материале freehold vs leasehold, про квоту — иностранная квота 49%.
Почему leasehold стал важнее в 2026 году
Потому что альтернатива в виде «компании с номинальными тайскими акционерами» перестала быть жизнеспособной: с 2026 года идёт масштабная кампания против таких структур с изъятием земли и уголовными делами. Подробности — в статье кампания против номинальных компаний.
На этом фоне честный leasehold с сильным договором — не компромисс, а разумный выбор для тех, кому нужен дом, а не квартира.
Что проверить до подписания
- Зарегистрирован ли договор в Земельном департаменте и внесён ли в титул.
- Кто собственник земли и нет ли на ней обременений.
- Есть ли право передачи, наследования и субаренды.
- Как оформлено строение отдельно от земли.
- Что происходит при смене собственника земли.
Эти вопросы должен проверять ваш юрист, а не юрист застройщика. Общий порядок проверки — в чек-листе due diligence.
Данные актуальны на август 2026 года.
---
Поможем разобрать конкретный договор аренды до подписания и покажем, какие проекты предлагают сильные условия leasehold. Оставьте заявку.