EIA и разрешение на строительство в Таиланде: как проверить, что стройка законна
law · 2026-08-10 · ≈ 5 мин
Отсутствие экологического заключения или разрешения — причина заморозки проектов и сноса построенного. Разбираем, какие документы должны быть у застройщика и как их проверить.
Покупая на этапе строительства, вы платите за обещание. Единственный способ проверить, что обещание обеспечено, — посмотреть разрешительные документы. Разберём, какие именно.
EIA: экологическое заключение
Environmental Impact Assessment — обязательная экологическая экспертиза для проектов определённого масштаба: многоквартирных домов от установленного числа юнитов, объектов вблизи побережья, крупных курортных комплексов.
Почему это критично именно на Пхукете и Самуи: значительная часть привлекательных участков расположена у моря и на склонах, где экологические ограничения строже всего. Проекты, начатые без EIA или с нарушением его условий, останавливались, а отдельные постройки подлежали сносу.
Что проверять: наличие утверждённого EIA по конкретному проекту и соответствие того, что строится, тому, что в нём заявлено. Расхождение по этажности или площади застройки — серьёзный сигнал.
Разрешение на строительство
Construction Permit выдаётся местным органом власти. Проверяются:
- наличие самого разрешения и срок его действия;
- совпадение параметров (этажность, площадь, назначение) с продаваемым проектом;
- соответствие зонированию участка.
Отдельный сюжет — ограничения по высоте, привязанные к рельефу. На Самуи и в холмистых зонах Пхукета высота застройки жёстко лимитирована в зависимости от отметки участка над уровнем моря. Проект, обещающий вид с верхнего этажа, должен иметь право этот этаж построить.
Право на землю
Проверяется титул участка: вид документа (chanote даёт наиболее полные права), отсутствие обременений, залогов и споров, а также кому принадлежит земля — застройщику или третьему лицу.
Если земля не в собственности застройщика, а арендована или принадлежит связанной структуре, это не обязательно проблема, но требует отдельного изучения — особенно на фоне кампании против номинальных компаний 2026 года.
Регистрация кондоминиума
Чтобы квартиры продавались как отдельные объекты собственности, здание должно быть зарегистрировано как кондоминиум в соответствии с Законом о кондоминиумах. До этой регистрации иностранная квота не существует юридически, и оформление freehold невозможно.
Вопрос к застройщику звучит так: зарегистрирован ли проект как кондоминиум или это апарт-отель с иной юридической природой? Разница определяет, что именно вы получите на выходе — подробнее в статье юридическая структура кондоминиума.
Финансовая устойчивость застройщика
Документы законности не гарантируют, что дом достроят. Дополнительно смотрят:
- историю сданных объектов и соблюдение сроков по ним;
- финансовую отчётность компании;
- источник финансирования стройки — собственные средства, банковское проектное финансирование или деньги покупателей;
- темп фактического строительства против графика.
Полный порядок проверки — в чек-листе due diligence, список вопросов — в материале 10 вопросов перед резервацией.
Кто это проверяет
Не вы и не менеджер застройщика. Проверку проводит независимый тайский юрист, у которого есть доступ к реестрам и понимание местной практики. Стоимость такой проверки — доли процента от суммы сделки, и это самая рентабельная трата во всём процессе.
Если застройщик отказывается предоставлять документы «до подписания» — это ответ на вопрос, стоит ли подписывать.
Данные актуальны на август 2026 года.
---
Проверяем разрешительную документацию по каждому проекту, который предлагаем. Оставьте заявку — покажем, что есть у конкретного застройщика.