Иностранная квота 49%: как проверить её до сделки и почему это решающий вопрос
law · 2026-08-10 · ≈ 5 мин
Иностранец получает полную собственность на квартиру, только пока иностранная квота корпуса не исчерпана. Разбираем, как устроен лимит, как его проверить и что делать, если квота закончилась.
Это один из тех вопросов, где ошибка обнаруживается на регистрации и стоит очень дорого. Разберём механику до того, как вы внесёте депозит.
Суть правила
Закон о кондоминиумах Таиланда разрешает иностранцам владеть квартирами на праве полной собственности (freehold), но с ограничением: суммарная площадь помещений в собственности иностранцев не может превышать 49% от общей продаваемой площади корпуса.
Считается именно площадь, а не число квартир. Это важный нюанс: одна большая пентхаус-квартира съедает квоту сильнее, чем две студии.
Оставшийся 51% может принадлежать только гражданам Таиланда или тайским юридическим лицам.
Что происходит, когда квота исчерпана
Остальные квартиры иностранцу продаются, но уже не во freehold, а в leasehold — долгосрочную аренду, как правило по схеме 30 лет с оговорками о продлении. Это принципиально другое право:
- срок ограничен, продление зависит от исполнения обязательств второй стороной;
- ликвидность при перепродаже ниже — покупателей на остаточный срок аренды меньше;
- наследование устроено сложнее.
Детальное сравнение — в статье freehold vs leasehold, юридическая структура — в материале права собственника кондоминиума.
Как проверить квоту
1. Спросите письменно. Запросите у застройщика справку о текущем состоянии иностранной квоты по конкретному корпусу — с указанием проданной иностранцам площади и остатка. Устное «freehold есть» не считается.
2. Уточните, по какому корпусу считается. В проектах из нескольких зданий квота считается отдельно по каждому корпусу, а не по комплексу целиком. Свободная квота в корпусе D ничего не говорит о корпусе A.
3. Проверьте, зарезервирована ли квота под ваш юнит. В договоре резервации должно быть прямо указано, что юнит продаётся во freehold. Формулировка «freehold при наличии квоты» перекладывает риск на вас.
4. На вторичном рынке — проверьте через юриста в Земельном департаменте. Там видно фактическое распределение по корпусу.
Почему это влияет на цену выхода
Если вы покупаете под перепродажу, квота — фактор ликвидности. Квартира во freehold в корпусе, где квота уже выбрана, становится дефицитным товаром: следующий иностранный покупатель сможет получить полную собственность только у таких владельцев, как вы. Это работает в вашу пользу.
Обратная ситуация — покупка в leasehold в проекте, где у соседей freehold, — при выходе играет против вас.
Практическая последовательность
1. Выбрали объект — запросили справку о квоте по корпусу. 2. Зафиксировали freehold в договоре резервации письменно. 3. Провели due diligence по застройщику и разрешениям. 4. Оплатили из-за рубежа с получением формы FET. 5. Зарегистрировали право в Земельном департаменте.
Пропуск первого шага — типичная ошибка новичка, она входит в наш список 10 ошибок при покупке. Дополнительные вопросы застройщику собраны в материале 10 вопросов перед резервацией.
Данные актуальны на август 2026 года.
---
Проверяем квоту и юридический статус юнита до внесения депозита — это часть нашей работы, а не дополнительная услуга. Оставьте заявку, и мы пришлём объекты с подтверждённым freehold.