Когда продавать недвижимость в Таиланде: стратегия выхода, о которой думают в последнюю очередь
investing · 2026-08-10 · ≈ 5 мин
Выход из инвестиции планируется до покупки, а не через пять лет. Разбираем, в какие моменты объект продаётся лучше всего, что снижает ликвидность и сколько стоит сама продажа.
Вопрос «кому я продам это через пять лет» стоит задавать до внесения депозита. Он влияет на выбор объекта сильнее, чем ожидаемая доходность.
Три момента, когда объект продаётся лучше всего
1. Незадолго до сдачи проекта. Покупатель видит почти готовый дом, срок ожидания минимален, а вы держали актив с дисконтом ранней стадии. Классическая стратегия прироста капитала — разбор в материале покупка на старте строительства.
2. После формирования арендной истории. Объект с подтверждённой загрузкой и понятным доходом продаётся как бизнес, а не как квадратные метры. Обычно это 2–3 года стабильной сдачи с документами.
3. В высокий сезон. Больше покупателей физически находится на острове, объект показывается в лучшем виде, море спокойное, а не серое. Продавать в разгар муссона объективно сложнее.
Что снижает ликвидность
- Leasehold с истекающим сроком. Чем меньше остаётся до конца аренды, тем уже круг покупателей. Механика — в статье leasehold 30+30+30.
- Большая площадь и высокая цена. Покупателей на студию за 4 млн бат кратно больше, чем на виллу за 15 млн.
- Отсутствие freehold, когда у соседей по корпусу он есть.
- Слабое управление домом: запущенные общие зоны и пустой sinking fund видны при первом осмотре.
- Перекрытый вид. Если рядом достроили корпус, ваш главный аргумент исчез.
Что стоит сама продажа
При перепродаже возникают расходы, которые нужно закладывать в расчёт доходности заранее:
- Transfer fee — 2% от оценочной стоимости, обычно делится между сторонами по договорённости.
- Specific Business Tax — 3,3%, если объект продаётся раньше установленного срока владения; при более длительном владении вместо него применяется гербовый сбор 0,5%.
- Withholding tax — удержание, эффективная ставка по кондоминиуму обычно составляет 1–3% от оценочной стоимости.
- Комиссия агентства.
Важный нюанс: transfer fee и withholding tax считаются от оценочной стоимости Земельного департамента, которая может быть на 20–40% ниже реальной цены сделки, а SBT и гербовый сбор — от большей из двух величин. Подробности — в материале как продать недвижимость в Таиланде и налоги при покупке и владении.
Репатриация денег
Отдельный сюжет, который стоит продумать заранее: чтобы вывести выручку от продажи за рубеж, потребуются документы, подтверждающие, что деньги на покупку изначально заходили в Таиланд из-за границы. Именно поэтому форму FET с покупки нужно хранить всё время владения, а не выбрасывать после регистрации.
Как закладывать выход при покупке
1. Определите горизонт: 3 года, 5 лет, 10 лет или «навсегда». От этого зависит выбор объекта. 2. Спросите себя, кто будет вашим покупателем, и проверьте, что таких людей на рынке много. 3. Отдавайте предпочтение характеристикам, которые нельзя воспроизвести: вид, который не перекроют, первая линия, отельная лицензия, бренд оператора. 4. Проверьте квоту freehold — при её исчерпании в корпусе ваш юнит с полной собственностью становится дефицитным товаром. 5. Ведите документацию по аренде с первого дня: она и есть ваш главный аргумент при продаже.
Данные актуальны на август 2026 года.
---
Подбираем объекты с понятной стратегией выхода, а не только с красивой доходностью на входе. Оставьте заявку — обсудим ваш горизонт.