Экономика сдачи квартиры на Пхукете: полный расчёт на реальных цифрах
investing · 2026-08-10 · ≈ 5 мин
Считаем доход от аренды честно: ставка, загрузка по сезонам, комиссия управляющей компании, CAM, налоги, простои и ремонт. И сравниваем с тем, что обещают в рекламе.
«Доходность 8% годовых» — фраза, которая встречается в каждой второй презентации. Разберём, из чего она складывается и что от неё остаётся после всех расходов.
Откуда берётся рекламная цифра
Обычная схема расчёта в презентации: взять ставку высокого сезона, умножить на 12 месяцев, поделить на цену объекта. Получается красиво и не имеет отношения к реальности по трём причинам: загрузка не бывает стопроцентной, ставка не одинакова круглый год, а расходы в такой формуле отсутствуют вовсе.
Как считать правильно: по шагам
Шаг 1. Валовой доход с учётом сезонности.
Пхукет живёт двумя сезонами: высокий примерно с ноября по апрель, низкий — с мая по октябрь. Ставка и загрузка в них различаются кратно. Считать нужно помесячно: ставка месяца × ожидаемая загрузка месяца, и сложить за год. Календарь — в материале сезоны Пхукета для арендодателя, а как муссоны влияют на жизнь и спрос — в сезоне дождей.
Реалистичная годовая загрузка при активном управлении — заметно ниже 100% и зависит от района, типа юнита и качества управляющей компании.
Шаг 2. Вычесть комиссию управляющей компании.
За сдачу, заселение, уборку и обслуживание управляющая берёт процент от дохода. Модели различаются: фиксированный процент, разделение выручки, гарантированная программа. Что важно проверять — в материале как выбрать управляющую компанию.
Шаг 3. Вычесть расходы владения.
- CAM-платежи — ежемесячно, за квадратный метр, независимо от загрузки.
- Электричество и вода в периоды между арендаторами и часто во время аренды.
- Налог на землю и строения — ежегодный.
- Страхование юнита.
Подробная структура — в статьях коммунальные и обслуживание и сколько стоит содержать недвижимость.
Шаг 4. Вычесть налог на арендный доход.
Доход от источника в Таиланде облагается тайским налогом независимо от того, где вы живёте. Подробнее — налоговое резидентство и налог на аренду.
Шаг 5. Заложить амортизацию и обновление.
Мебель, техника и отделка в квартире под краткосрочную сдачу изнашиваются быстро. Раз в несколько лет требуется обновление — и это не разовая случайность, а плановая статья.
Шаг 6. Учесть стоимость входа целиком.
Доходность считается не от цены в прайсе, а от полной суммы вложений: цена + сборы сделки 6–8% + мебельный пакет + валютные потери.
Что в итоге
После всех шагов чистая доходность обычно оказывается на 1,5–2,5 процентных пункта ниже рекламной. Это не обман — это разница между валовой и чистой цифрой, о которой просто не упоминают.
Важно: даже уменьшенная доходность может быть отличным результатом. Вопрос не в том, чтобы получить красивое число, а в том, чтобы решение принималось на настоящем.
Что улучшает экономику
1. Долгосрочная аренда вместо посуточной: ставка ниже, но нет простоев, меньше износ и нет риска нарушить правило 30 дней. 2. Отельный оператор с собственным каналом бронирований — обычно лучше заполняет низкий сезон, чем частный владелец. Механика — в статье апартаменты под брендом отеля. 3. Правильный юнит: студии и однокомнатные сдаются легче и с меньшим простоем, чем большие площади — сравнение в материале студия или 1-bedroom. 4. Покупка на раннем этапе по цене ниже рынка — доходность считается от вашей цены входа, а не от текущей рыночной.
Данные актуальны на август 2026 года.
---
Считаем доходность по вашему сценарию честно, с сезонностью и всеми расходами. Оставьте заявку — пришлём расчёт по конкретным объектам.